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套内面积取代建筑面积,别以为是小事,这些影响你必须了

2019年02月24日08:43  听相
  套内面积取代建筑面积,别以为是小事,这些影响你必须了解
 
  近日住建委发布的重要消息相信许多人已经了解,一句话解释,即套内面积有可能全面取代建筑面积。之所以说“有可能”,因为这还是一份“征求意见”稿,虽然基本?#27426;?#20250;取代,取代到什么程?#28982;?#26377;待细则发布。
 
  这则消息在昨日引起全国范围的剧烈讨论,毕竟是近两三年来针对楼市最重磅?#21335;?#24687;,但讨论结果差异颇大,有一部分意见认为对市场影响很小,?#32422;?#26684;几乎没有影响。
 
  那么是否确实如此呢?
 
  对此,我有以下几点判断,?#20154;到?#35770;:对消费者购房成本,即总价的影响确实不大,但依然意义重大,尤其对开发商的产品规划和产品诠释模?#20132;?#26377;非常大的影响,继而影响到每个消费者的居住体验?#23567;?/span>
 
  现在按照逻辑顺序一一陈述。
 
  第一:为什?#27492;?#23545;总价影响不大
 
  大家可以回想一下,最?#31449;?#23450;你们买不买?#27605;?#36825;套房子的是均价还是总价?均价是作为终极因素还是参?#23478;?#32032;?
 
  按我的(甲乙丙三方经历的)经验,均价一般是作为消费者判断这套房子“贵?#36824;?rdquo;的依据,即将这个均价和通盘均价,?#32422;?#31454;品均价和市场均价进行比较,认为它是偏贵了还是偏低了。然后再算总价,计算是全款还是贷款,然后再计算首付支出和每月按揭。
 
  因此,均价的意义是判断这套房子划不划算,而总价则决定了你到底有没有能力买。换言之,均价?#31449;?#21482;是参?#23478;?#32032;,总价才是决定因素。
 
  (开发商在定价策略中也是先设定总价段,再设定每套的单价)
 
  所以,当前的总价是多年来一个市场博弈的结果,是开发商和消费者彼此都能接受的一个“市场结论”——这套房子就值200万,或300万。
 
  均价呢?对投 资客决定买不买确实有较大意义,但最终投 资客还是要参考当地的市场结论,?#32422;白约?#30340;承受能力。?#28909;?#19968;套房子均价1万,总价却要400万,空间是大,但有经验的投 资客通常会用400万购买多套房源,而不是把宝押在一套上。
 
  总价又关系到购房成本,所以?#29992;?#36141;房成本的变化预计是不会有太大变化。
 
  第二,对均价影响较大,且根据物业类型不用相应不同
 
  这首先是一个数学题。X*Y=Z,设Z为恒定,如果X变小,则Y相应变大。如果X是实际面积,则Y作为均价必然会上升。
 
  有人说不是这样的,还要参考房子的?#20998;省?/span>
 
  错。这里的Z,即总价,是在此前约20年的市场化中演变博弈出的结果,?#23454;毕?#30340;Z早就考虑进了?#20998;?#22240;素,故Z依旧恒定,所以公?#25581;?#26087;?#34892;А?/span>
 
  所以为什么当前的均价是洋房>小高层>高层,得房?#23454;?#20943;的因素关系很大,而得房?#39318;?#32456;影响的是同一建筑面积下的居住体验?#23567;?0平的洋房带来的空间感和功能拓展远高于90平的高层,市场早就做出了选择。
 
  因此完全可以得出一个结论,套内面积时代来临后,均价涨幅如下:高层>小高层>洋房。
 
  但是不是能直接拉平呢?也不是,除了实?#31034;?#20303;面积,影响居住体验感的因素还有很多,?#28909;?#31038;区总户数、容积率、绿化率?户梯配?#21462;?#24314;筑预期寿命?#21462;?#25152;以未来均价的关系依然是洋房>小高层>高层,但差距会缩小不少。
 
  第三,楼市产品不会重庆化
 
  刘德科在他的分析文 章中说,重庆这一规定实施了十七年,故按套内面积算之后,楼市产品有可能重庆化。什么是重庆化呢?就是为了增大套内面积,公摊面积被尽可能的缩小。一梯七八户的产品比比皆是。
 
  重庆案例确实是极为重要的参?#23478;?#32032;,但不可作为判断最终依据。
 
  真正的重庆楼市是怎样的呢?为此?#26131;?#38376;连线了重庆乐居的同事,得到如下说法:
 
  一梯6—8户确实很常见,因为这样得房率高。
 
  目前出现的大平层产?#25151;甲?#37325;公?#37096;?#38388;的营造,但是一梯7、8户的产品依然占到市场供应的70%左右。
 
  普通重庆消费者对小区公?#37096;?#38388;的需求不大,最多一楼大堂要求大气点。
 
  重庆的容积率4以上的很多,离主城区?#26174;?#30340;板块容积率才会到2点几。
 
  这些还不是最典型的,因为老城区土地稀缺,最典型的重庆房子要在二手房网站找。
 
  多年以来,重庆市场形成了区域特性很明显的产品特征,虽然和套内面积计算方式有很大关系,但也受到地形地势和土地稀缺等因素影响。
 
  区域产品究竟会如何,还是要看区域的接受?#21462;?#35201;宁波人住一梯四户以上的住宅,卖给谁去?#21487;?#19979;班等电梯就让人?#35272;!?/span>
 
  即使在目前,宁波市场的产品特征也和外界也有很大不同。?#28909;?#23425;波人对朝南开间数量的执念,对房间功能性的追求。北方热衷于房间大,但未必要多,120平做三房。但宁波人却希望房间越多越好,三房?90平才三房,120至少四房。
 
  所以重庆楼市是极重要的参考,但各地产品特征依然将呈现出显著的区域特征。重庆森林,在宁波不会出现。
 
  第四才是一个要重点问的问题:未来的产品公摊面积会减少吗?得房率概念会消失吗?
 
  套内面积交?#29366;?#26469;一个重大的影响,就是消费者对住宅价值的判断?#27426;?#20250;发生重大变化。即?#19994;?#24213;是要牺牲实?#31034;?#20303;面积来追求小区公共设施,?#28909;?#22823;的会所、中庭庭院、入户大堂、泳池等,还是以实?#31034;?#20303;面积为重?现在宣传的楼盘几进礼序到底还要不要了?
 
  因为原来是一笔糊?#31354;?#30340;公摊面积,现在活生生摆在眼前了。原来弹?#32422;?#22823;的得房?#26102;?#25104;了?#25307;?#30340;数字,这样一来消费者必然会像?#27605;?#30340;重庆人一样去算一?#25910;耍何业?#24213;要的是什么。消费者的思维会发生变化。
 
  而如此一来,以下问题也会变得很重要。
 
  第五,开发商的产品规划和产品诠释模式必然会改变
 
  通俗的说,就是?#19968;?#35201;不要对我的小区公?#25165;?#22871;去做大肆宣传,消费者是不是会因此认为?#32422;?#34987;牺牲了过多的实际使用面积?且要和邻居分摊更多的购房成本?
 
  这是一个非常纠结的问题,因为?#27605;?#30830;?#30340;?#20197;得出结论,是一个市场需要?#27426;?#35797;探的问题。如果宁波消费者也对此很敏感,那么我们现在熟悉的很多楼盘卖点都会发生重大改变。?#27605;?#30340;户型图、宣传页全部要重新设计。
 
  我觉得这是?#27605;?#30340;甲方和乙方?#23478;?#25552;前思考的问题。?#27605;?#26377;一部分意见认为公摊面积会缩小,开发商更追求套内面积大小。但也有意见认为像国外豪宅一样,开发商会更注重会所等设施的营造。究竟会如?#20301;?#38656;要进一步观察。
 
  第六,这是一个无意义的调整吗?
 
  如果购房成本基本不变,交易方式的改变是否还有意义?
 
  不,首先从?#35272;?#19978;讲,以套内面积交易,这对消费者是一个不可让渡的权力,必须不折不扣的还给消费者。
 
  其次,这会让部分开发商的造假空间变窄,因为不能排除开发商在公摊面积问题上的不诚信行为,虽然在宁波还没有明显发现,但这种可能性是存在的。未来这些数据都会暴露在阳光下,透明才是公平公正的前提。
 
  所以无论结果如何,以套内面积交易都是不可逆的趋势。
  • 每月均价
  • 房价走势图
区域 平均均价 最高均价 最低均价
26084元/㎡ 29266元/㎡ 22827元/㎡
北仑 15197元/㎡ 25897元/㎡ 7119元/㎡
海曙 19262元/㎡ 37600元/㎡ 6542元/㎡
江北 20245元/㎡ 124479元/㎡ 7923元/㎡
鄞州 23047元/㎡ 42320元/㎡ 2524元/㎡
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